Teil III: Bauphase
2. Was Sie während der Bauphase erwartet
Nachdem der Kaufvertrag unterzeichnet und der Bau begonnen wurde, erwarten viele Käufer regelmäßige Updates oder die Möglichkeit, die Baustelle zu besuchen. In der Realität kann sich die Bauphase jedoch fern und undurchsichtig anfühlen – insbesondere bei großen Projekten, in denen die Kommunikation standardisiert und streng kontrolliert wird.
Dieser Abschnitt erklärt, welchen Kontakt Sie realistisch erwarten können, was Sie während des Baus überprüfen dürfen (und was nicht), und wie gestaffelte Zahlungen in der Praxis funktionieren.
2.1 Typische Käuferkommunikation während des Baus
In den meisten Projekten – insbesondere solchen mit einem General- oder Totalunternehmer – ist ein direkter Kontakt mit dem Baustellenteam nicht erlaubt. Die Kommunikation erfolgt zentral über den Bauträger oder eine dafür zuständige Projektkoordination.
Typischerweise können Sie erwarten:
- Gelegentliche E-Mail-Updates mit Fotos oder Fortschrittsberichten
- Einladungen zu Showroom-Terminen (siehe Auswahl von Ausstattungen und Sonderwünschen)
- Eine Baustellenbegehung vor der Verlegung von Fliesen oder Parkett (zur Bestätigung von Layout und Materialien)
- Eine finale Übergabeeinladung, sobald das Gebäude fertiggestellt ist
Nicht zu erwarten sind:
- Wöchentliche Updates
- Laufende Kommunikation mit Architekten oder Bauleitern
- Freie Baustellenbesuche – die Baustellen sind in der Regel verschlossen und dürfen nur unter Aufsicht mit Helm betreten werden
Bei kleineren Projekten kann die Kommunikation persönlicher ablaufen (z. B. direkt mit dem Bauleiter oder Bauträger), das hängt jedoch von der jeweiligen Organisation ab.
Fragen Sie frühzeitig, wer Ihr Hauptansprechpartner während der Bauphase ist und wie häufig Sie Informationen erhalten werden.
2.2 Baustellenbesuche und was Sie realistisch prüfen können
Die meisten Käufer dürfen während der Bauphase nur ein bis zwei Baustellenbesuche durchführen, üblicherweise:
- in der Vor-Fliesen-/Bodenphase, um Fliesenanordnung und Parkettrichtung zu bestätigen
- bei einer Vorabnahmebegehung, wenige Wochen vor Fertigstellung
Während dieser Besuche können Sie prüfen:
- Ob Raumaufteilung und Maße Ihrer Wohnung dem Plan entsprechen
- Die Position von Steckdosen, Lichtschaltern und Sanitäranschlüssen
- Ob die von Ihnen gewählten Ausstattungen und Armaturen korrekt eingebaut werden (sofern bereits sichtbar)
Nicht realistisch überprüfbar sind hingegen:
- Wandaufbau, Dämmung oder verdeckte Materialien
- Einhaltung der Bauvorschriften (liegt in der Verantwortung des Bauträgers)
- Langzeitqualität – viele Mängel zeigen sich erst nach dem Einzug (z. B. Risse, Undichtigkeiten)
Wenn Sie Zweifel haben, können Sie einen unabhängigen Bausachverständigen (Bauexperte / expert en construction) beauftragen, Sie zu begleiten oder die Bauqualität in bestimmten Phasen zu prüfen.
Betreten Sie die Baustelle niemals ohne Genehmigung oder Aufsicht – es besteht Unfall- und Haftungsgefahr.
2.3 Verständnis gestaffelter Zahlungsanforderungen
Neubauwohnungen werden häufig in Raten bezahlt, die an Baufortschritts-Meilensteine gekoppelt sind.
Dieser Zahlungsplan ist im Vertrag festgelegt und kann je nach Kanton oder Projekt variieren.
Siehe Beispiele für Zahlungsstrukturen unter
Zahlungspläne bei Neubauwohnungen
Jede Zahlungsanforderung erfolgt mit einer Bestätigung durch den Notar oder Bauträger, und Ihre Bank gibt die Gelder entsprechend frei – vorausgesetzt, die Finanzierung ist im Voraus arrangiert.
Wenn Sie einen Teil des Kaufpreises mit Eigenmitteln (fonds propres / personal funds) zahlen, werden diese in der Regel zuerst eingesetzt, bevor die Hypothek belastet wird.
Wichtige Punkte:
- Prüfen Sie, ob die Zahlung dem Baufortschritt entspricht – zahlen Sie nichts, wenn der Meilenstein nicht klar erreicht ist.
- Bitten Sie Ihre Bank um Prüfung oder Bestätigung, falls Sie unsicher sind.
- Die Schlusszahlung erfolgt in der Regel kurz vor oder bei der Übergabe, sobald die Wohnung bezugsbereit ist.
Ihr Hypothekenberater kann Sie bei der Koordination der Auszahlung unterstützen – insbesondere, wenn der Bauträger mit einem Treuhand- oder Sperrkonto arbeitet.
2.4 Verzögerungen und Anpassungen
Verzögerungen sind häufig, insbesondere bei Projekten, die erst ab einer bestimmten Verkaufsquote mit dem Bau beginnen dürfen oder die betroffen sind von:
- Einsprüchen gegen Baubewilligungen
- Insolvenz von Subunternehmern
- Lieferengpässen bei Materialien
In den meisten Verträgen sind Liefertermine unverbindlich, sofern sie nicht ausdrücklich garantiert sind
(siehe Den Kaufvertrag verstehen).
Wenn sich die Übergabe deutlich verzögert, können Sie je nach Vertrag Anspruch haben auf:
- Vertragsstrafen (selten in der Schweiz, nur wenn ausdrücklich vereinbart)
- Rücktritt oder Neuverhandlung (nur in Ausnahmefällen)
- Verlängerung Ihrer Finanzierungszusage (mit Ihrer Bank abklären)
Bleiben Sie in engem Kontakt mit Ihrer Bank, wenn die Gefahr besteht, dass Ihre Hypothekenbewilligung aufgrund von Verzögerungen abläuft.
2.5 Wichtige Tipps im Überblick
- Rechnen Sie nicht mit laufender direkter Kommunikation mit der Baustelle – der Kontakt ist meist zentralisiert.
- Nutzen Sie Ihre Showroom- und Baustellenbesuche effektiv – bestätigen Sie dabei so viel wie möglich.
- Überwachen Sie Zahlungsanforderungen und prüfen Sie, ob sie dem tatsächlichen Fortschritt entsprechen.
- Dokumentieren Sie sämtliche Kommunikation und Bestätigungen zu Änderungen, Verzögerungen oder Abnahmen.
Wenn Sie unsicher sind, ziehen Sie einen unabhängigen Bausachverständigen hinzu – insbesondere bei großen oder hochwertigen Projekten.