Huusli Logo A Guide to Buying Property in Switzerland

Teil I: Einführung in den Schweizer Immobilienmarkt

3. Immobilienarten: Was kann man kaufen?

Der Schweizer Immobilienmarkt bietet verschiedene Kaufoptionen, die sich jedoch in rechtlicher Struktur, Zeithorizont und Käuferpflichten unterscheiden. Ob als Inländer oder Ausländer – es ist entscheidend zu verstehen, was man kaufen kann und was das in der Praxis bedeutet.

Dieses Kapitel beschreibt die wichtigsten Immobilienarten und führt in das Stockwerkeigentum ein, das rechtliche Rückgrat der meisten Wohnungseigentumsmodelle in der Schweiz.

Neubau in Stockwerkeigentum „Haute Living“ an der Frohalpstrasse (Zürich Wollishofen) von HDPF Architekten
Neubau in Stockwerkeigentum „Haute Living“ an der Frohalpstrasse (Zürich Wollishofen) von HDPF Architekten:
hdpf.ch/de/project/haute-living

3.1 Wohnungen im Bau

Käufe „vom Plan“ – auf Französisch vente sur plan – bedeuten, dass man eine Wohnung vor Fertigstellung oder Bauabschluss auf Basis der Baupläne erwirbt.

Dieses Modell ist bei Neubauten weit verbreitet und bietet Vorteile wie:

  • Zugang zu Neubauten mit modernen Standards und Energieeffizienz
  • Möglichkeiten zur Individualisierung (z.B. Ausstattung, Küchenlayout, Fliesen)
  • Einen gestaffelten Zahlungsplan entsprechend dem Baufortschritt
  • Potenziellen Preisvorteil bei frühem Kauf

Es bringt jedoch auch Risiken und Verpflichtungen mit sich:

  • Rechtsverbindlich gebunden ist man bereits mit der notariellen Vertragsunterzeichnung, auch wenn die Wohnung noch nicht existiert.
  • Man muss sich auf Baugarantien verlassen, wie z.B. die fünfjährige Mängelgewährleistung (garantie des défauts / Mängelgewährleistung).
  • Die Finanzierung muss oft vor Baubeginn gesichert sein, und Teilzahlungen folgen den gesetzlichen Vorgaben des Kantons.

Der vollständige rechtliche und finanzielle Prozess beim Kauf „vom Plan“ wird in den Kapiteln Kauf vom Plan und Finanzierung deiner Wohnung behandelt.

In nachfragestarken Regionen ist Off-Plan oft der einzige Weg zum Eigentum, da Neubauten schon vor Fertigstellung verkauft werden.

3.2 Bestehende Immobilien (Weiterverkauf)

Der Kauf einer bestehenden (bereits genutzten) Wohnung ähnelt dem Wiederverkauf in anderen Ländern. Er kann bieten:

  • Schnelleren Bezug (Einzug oft innerhalb von 3–6 Monaten möglich)
  • Mehr Auswahl in gewachsenen Quartieren
  • Verhandlungsspielraum beim Preis, besonders in einem schwächeren Markt

Er bringt jedoch auch mit sich:

  • Handänderungssteuern (variieren je nach Kanton)
  • Mögliche Renovationskosten
  • Keine Anpassungsmöglichkeiten
  • Weniger transparente Preisfindung – insbesondere wenn der Verkäufer den Preis ohne professionelle Bewertung festlegt

In Schweizer Städten ist der Weiterverkaufsmarkt oft stark eingeschränkt, besonders bei gut gelegenen Wohnungen. Die Konkurrenz kann gross sein, und eine Hypothekar-Vorbewilligung ist meist Voraussetzung, um ernst genommen zu werden.

In stark nachgefragten Regionen wie Zürich, Lausanne oder Genf werden Wohnungen häufig über Bieterrunden verkauft, auch sealed bids oder tour d’enchères genannt. Verkäufer (oder Makler) können:

  • Einen Angebotspreis oder Richtwert festlegen
  • Schriftliche Angebote bis zu einer Frist einfordern
  • Teilweise mehrere Runden durchführen – erste Runde zur Vorauswahl, zweite Runde zur Entscheidung unter den besten Angeboten

Es handelt sich nicht um eine öffentliche Auktion, funktioniert aber ähnlich: Das höchste oder attraktivste Angebot gewinnt, und es gibt in der Regel keine nachträglichen Verhandlungen. Ernsthafte Käufer sollten Hypothekar-Vorbewilligung und juristische Beratung bereits vor Abgabe eines Angebots bereit haben.

Dieses Verfahren erhöht die Transparenz für Verkäufer, ist für Käufer jedoch oft belastend – besonders für Ausländer, die das System nicht kennen. Es ist wichtig, den Prozess zu verstehen und rasch zu handeln, sobald eine passende Wohnung verfügbar ist.

3.3 Stockwerkeigentum

Die meisten Wohnungen in der Schweiz werden im STWE/PPE-System verkauft:

  • Französisch: Propriété par étage (PPE)
  • Deutsch: Stockwerkeigentum (STWE)

Dabei besitzt man seine eigene Einheit (Wohnung) sowie einen Anteil an den gemeinschaftlichen Gebäudeteilen – wie Treppenhäuser, Dach, Garten, Garage usw.

Der Anteil jedes Eigentümers ist in Tausendsteln (Tausendstel / Millièmes) festgelegt und dient als Grundlage für:

  • Den Anteil an Unterhalts- und Reparaturkosten
  • Die Stimmrechte in der Eigentümergemeinschaft
  • Die Pflicht zum Beitrag in den Erneuerungsfonds (Erneuerungsfonds / Fonds de rénovation)

Stockwerkeigentum bringt wichtige Rechte und Pflichten mit sich:

  • Man wird automatisch Mitglied der Eigentümergemeinschaft
  • Entscheidungen über Gemeinschaftsbelange (z.B. Fassadensanierung, Solaranlagen) werden gemeinsam getroffen
  • Man muss sich an die PPE-Regeln (Règlement PPE / Stockwerkeigentümerreglement) halten

Fordere immer eine Kopie des Reglements und den Stand des Erneuerungsfonds an, bevor du kaufst. Ein gesunder Fonds kann dich später vor unerwarteten Kosten bewahren.

Auch wenn das System internationalen Modellen ähnelt, sind die Schweizer PPE-Regeln präzise, verbindlich und rechtlich durchsetzbar – Verstösse können zu Streitigkeiten oder im Extremfall sogar zu einer Zwangsversteigerung führen.

3.4 Baurecht

In der Schweiz werden nicht alle Wohnungen mit vollem Landanteil verkauft. Manche stehen auf Grundstücken mit Baurecht, einer Art langfristigem Erbbaurecht. Diese Struktur trennt das Eigentum am Gebäude vom Eigentum am Grundstück, das oft einer Gemeinde, Kirche oder Stiftung gehört.

Im Baurechtsvertrag gilt:

  • Man besitzt die Wohnung (oder das Haus) und die damit verbundenen Gebäuderechte.
  • Das Grundstück ist gepachtet, meist für 30 bis 100 Jahre.
  • Man zahlt einen jährlichen Baurechtszins an den Grundstückseigentümer.
  • Nach Ablauf des Vertrags kann der Eigentümer verlängern – oder das Grundstück zurückfordern (mit Entschädigung für das Gebäude, abhängig von den Vertragsbedingungen).
Visualisierung der neuen Baurechtsüberbauung Parco Lago in Altendorf, Schwyz
Visualisierung der neuen Baurechtsüberbauung "Parco Lago" in Altendorf, Schwyz

Warum es existiert:

  • Es ermöglicht öffentlichen Institutionen und Non-Profit-Organisationen, die Kontrolle über das Land zu behalten, während trotzdem gebaut werden kann.
  • Es reduziert die Anschaffungskosten, da das Land nicht gekauft wird.
  • Es wird zunehmend in städtischen Gebieten mit hohen Bodenpreisen eingesetzt.

Wichtige Punkte:

  • Günstigerer Kaufpreis: Da das Land nicht gekauft wird, sinkt der Einstiegspreis.
  • Laufende Kosten: Baurechtszins ist jährlich fällig und kann periodisch angepasst werden (z.B. indexiert an Inflation oder Zinsen).
  • Finanzierung: Banken akzeptieren Baurechtsobjekte in der Regel, verlangen aber oft:
    • Höhere Eigenmittel (30% statt 20%)
    • Prüfung der Laufzeit und Vertragsbedingungen
  • Wiederverkaufswert: Kann tiefer liegen als bei Volleigentum, besonders bei nahendem Vertragsende.
  • Vertragsdetails sind entscheidend: Manche sehen automatische Verlängerung vor, andere nicht. Manche entschädigen für das Gebäude, andere nicht.

Verlange eine Kopie des Baurechtsvertrags, inklusive Details zur Berechnung des Zinses, den Regeln beim Ablauf und wer für die Grundstückspflege verantwortlich ist.