Teil I: Einführung in den Schweizer Immobilienmarkt
4. Regionale und sprachliche Besonderheiten
Die Schweiz ist zwar ein kleines Land, hat aber eine enorme regionale Vielfalt – sprachlich, rechtlich und kulturell.
Für Käufer bedeutet das: Ablauf, Begriffe und sogar Erwartungen können je nach Region stark variieren.
Dieses Kapitel erklärt die drei wichtigsten Sprachregionen, zeigt kulturelle und verfahrensrechtliche Unterschiede und listet häufig verwendete Immobilienbegriffe in Französisch, Deutsch und Italienisch auf.
4.1 Die drei Sprachregionen (DE/FR/IT)
Die Schweiz hat vier Landessprachen, aber Immobiliengeschäfte konzentrieren sich auf drei Sprachregionen[1]:
- Deutschschweiz: umfasst Zürich, Basel, Bern, Luzern sowie die meisten zentralen und östlichen Regionen.
- Suisse romande (Westschweiz): umfasst Genf, Lausanne, Neuenburg, Freiburg und Teile des Wallis.
- Svizzera italiana (italienischsprachige Schweiz): hauptsächlich den Kanton Tessin und einen kleinen Teil Graubündens.
Jede Region arbeitet in ihrer Verwaltungssprache – Verträge, Notariatsakte, Verkaufsunterlagen und Bauvorschriften werden in der Regel nicht übersetzt. Käufer ohne Sprachkenntnisse sollten zweisprachige Fachleute (z.B. Notare, Anwälte, Makler) beiziehen oder beglaubigte Übersetzungen anfordern.
4.2 Kulturelle Unterschiede beim Kauf
Über die Sprache hinaus hat jede Region ihre eigene Immobilienkultur und ungeschriebene Regeln.
Deutschschweiz:
- Tendenziell sehr effizient, formal und dokumentationslastig.
- Inserate im Wiederverkauf enthalten meist klare Preisangaben und Grundrisse.
- Bei stark nachgefragten Neubauten – besonders rund um Zürich (z.B. Thalwil, Kilchberg, Zollikon) – behalten Entwickler Preise manchmal bewusst zurück und verkaufen über private Anfragen oder gestaffelte Freigaben.
- Makler arbeiten typischerweise nur für den Verkäufer, die Provision ist vergleichsweise tief (1.5–2%, bezahlt vom Verkäufer).
Westschweiz:
- Eher beziehungsorientiert und persönlicher, teilweise auch weniger straff im Ablauf.
- Preise werden häufiger veröffentlicht, insbesondere bei Neubauten und Projekten ab Plan.
- Viele Entwickler nutzen standardisierte Inserate mit PPE-Fläche, die Innenraum plus gewichtete Anteile von Terrasse und Garten ausweist[2].
- Makler können Käufer und Verkäufer gleichzeitig vertreten (Doppelvertretung), die Provision ist oft höher (bis 3%).
- Bieterrunden sind in Genf und Lausanne bei gefragten Objekten üblich.
Hinweis zur PPE-Fläche: In der Westschweiz wird häufig die „surface PPE“ (surface pondérée) verwendet, eine
gewichtete Summe aus Innenraum und Aussenflächen. Diese bestimmt Eigentumsanteile und Preis/m².
In der Deutschschweiz ist das selten – dort wird mit reiner Wohnfläche gearbeitet, Balkone/Gärten werden separat ausgewiesen.
Tessin:
- Starker Einfluss der italienischen Immobilienkultur, mit entspannterem Rhythmus und Verhandlungsstil.
- Inserate sind oft weniger standardisiert; Besichtigungen vor Ort haben mehr Gewicht.
- Makler übernehmen häufig eine zentrale Rolle, teils auch juristische Koordination.
- Käufe in Ferienregionen (z.B. Lugano, Ascona) unterliegen verstärkter Prüfung im Rahmen der Lex Koller.
Preise, Käuferkonkurrenz und Zeitabläufe unterscheiden sich stark – oft sogar zwischen Nachbarkantonen. Passe deine Erwartungen unbedingt an die lokale Marktkultur an.
4.3 Rechtliche und notarielle Verfahren nach Kanton
Alle Immobilienkäufe müssen notariell beurkundet werden, das Notariatssystem ist kantonal geregelt. Dadurch entstehen wichtige Unterschiede:
| Kanton | Notariatssystem | Wer wählt den Notar? | Notariatsgebühren (ca.) |
|---|---|---|---|
| Genf | Staatsnotare | meist Käufer | ~0.8–1.2% |
| Waadt | Privatnotare | Käufer wählt und bezahlt | ~1.2–1.6% |
| Zürich | Staatsnotare | nach Bezirkszuordnung | ~0.2–0.5% |
| Aargau | Staatsnotare | nach Gemeinde/Bezirk zugeteilt | ~0.2–0.5% |
| Luzern | Privatnotare | meist Käufer | ~0.8–1.2% |
| Tessin | Privatnotare | meist Käufer | ~0.5–1.0% |
| Wallis | Privatnotare | Käufer, teils vorgegeben | ~1.0–1.5% |
Spezialfall Zürich: Im Kanton Zürich sind Notare Amtsnotare und werden nach Standort der Immobilie (Bezirk) zugeteilt.
Weder Käufer noch Verkäufer wählen den Notar. Die Gebühren sind tief und standardisiert, das Verfahren wirkt aber
bürokratischer als in Kantonen mit Privatnotaren.
Wichtige Hinweise:
- In Genf ist der Notar ein staatlicher Beamter, kein frei wählbarer Dienstleister.
- In Waadt übernehmen Notare oft auch finanzielle Aufgaben (z.B. Schuldanmeldung).
- In Zürich ist der Notar stärker eingeschränkt; Banken und Grundbuchämter tragen mehr Verantwortung.
Prüfe immer, ob die Notariatskosten auch die Grundbuchgebühren und die Erstellung des Schuldbriefs umfassen, die für Hypothekenkäufe erforderlich sind. In manchen Kantonen können diese Kosten fast so hoch wie die Notariatsgebühren sein.
In vielen Kantonen – darunter Zürich – ist es üblich, dass die Grundbuchkosten 50/50 zwischen Käufer und Verkäufer geteilt werden.
4.4 Häufige Begriffe in Französisch, Deutsch und Italienisch
Ein Grundwortschatz ist hilfreich, besonders beim Lesen von Verträgen oder Inseraten. Hier eine Übersicht zentraler Begriffe:
| Begriff | Französisch | Deutsch | Italienisch |
|---|---|---|---|
| Wohnung | Appartement | Wohnung | Appartamento |
| Stockwerkeigentum | PPE (propriété par étage) | STWE (Stockwerkeigentum) | PPP (proprietà per piani) |
| Notar | Notaire | Notar | Notaio |
| Kaufvertrag | Acte de vente | Kaufvertrag | Atto di vendita |
| Grundbuch | Registre foncier | Grundbuch | Registro fondiario |
| Hypothek | Hypothèque | Hypothek | Ipoteca |
| Eigenmittel | Fonds propres | Eigenmittel | Mezzi propri |
| Kauf vom Plan | Vente sur plan / VEFA | Kauf vom Plan | Acquisto su progetto |
| Erneuerungsfonds | Fonds de rénovation | Erneuerungsfonds | Fondo di ristrutturazione |
Für amtliche Vorgänge kann ein vereidigter Übersetzer oder ein zweisprachiger Notar gesetzlich erforderlich sein, wenn du die Amtssprache des Kantons nicht beherrschst.
Die vierte Landessprache, Rätoromanisch (Rumantsch), wird von etwa 40’000 Personen in Graubünden gesprochen, spielt aber bei Immobiliengeschäften keine praktische Rolle. ↩︎
Käufer stellen oft fest, dass die „surface PPE“ (gewichtete Fläche) deutlich grösser ist als die reine Wohnfläche.
Eine 120 m²-PPE-Wohnung kann nur etwa 100 m² nutzbare Innenfläche haben, der Rest sind gewichtete Aussenflächen. ↩︎