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Teil IV: Übergabe

2. Technische Raum-für-Raum-Abnahme

Das Schweizer Recht (Art. 367–371 OR) gewährt Ihnen zwei Jahre Schutz für sichtbare Mängel und fünf Jahre für versteckte oder konstruktive Mängel. Um Ihre Rechte zu wahren, müssen Sie jedoch den Bauträger so schnell wie möglich informieren, sobald Sie einen Mangel entdecken.

Nicht jeder übersehene Punkt bei der Übergabe führt zu einem Streit — in der Regel haben Sie mehrere Wochen Zeit, um weitere Mängel zu dokumentieren. Dennoch ist eine sorgfältige und systematische Abnahme wichtig. Eine formelle Zweijahresabnahme erfolgt später, um Mängel zu erfassen, die erst mit der Zeit sichtbar werden.

2.1 Böden & Oberflächen

Parkettboden

Wie im Kapitel Ausstattungen und Sonderwünsche erwähnt, ist Mehrschichtparkett in den meisten Neubauwohnungen die beste Wahl. Es kombiniert die Optik von Massivholz mit hoher Formstabilität — ideal für Schweizer Bauweisen und häufige Fußbodenheizungen.

  • Bestehen Sie auf einer fachgerechten Untergrundvorbereitung.
    Viele Probleme (Knarren, Fugen, Wölbungen) entstehen durch mangelhafte Estricharbeiten, nicht durch das Parkett selbst. Der Untergrund muss:
    – Sauber sein: kein Staub, kein Kleber, keine Gipsreste
    – Trocken: gemäss SIA 251 ≤ 2.0% CM bei Zementestrich, ≤ 0.5% CM bei Anhydritestrich
    – Eben: max. 2 mm Abweichung pro 1 m oder 3 mm auf 2 m (SIA 251)
    – Stabil: keine losen Stellen oder Bewegungen

  • Vor-Ort-Bestätigung des Verlegemusters:
    Vor der Parkettverlegung werden Sie meist zu einem Baustellenrundgang eingeladen, um Verlegerichtung oder Muster zu bestätigen (parallel zum Lichteinfall, diagonal, Fischgrät usw.).

  • Nutzen Sie diese Gelegenheit, um den Estrich selbst zu prüfen:
    – Barfuß (mit Schuhüberziehern) über den Boden gehen
    – Mit Wasserwaage oder Richtlatte Ebenheit prüfen
    – Nachfragen, ob Feuchtigkeitsmessungen durchgeführt wurden
    – Bei sichtbaren Mängeln auf Nachbesserung vor der Verlegung bestehen

Eine korrekte Untergrundvorbereitung ist bei vollflächig verklebtem Parkett besonders wichtig — im Gegensatz zu schwimmender Verlegung lässt es sich später nicht einfach korrigieren.

Weitere Informationen:

Plattenbeläge (Fliesen)

Fliesen sind Standard in Bad, Küche und Reduit. Sie sind langlebig, pflegeleicht — wenn sie korrekt verlegt werden.

  • Untergrundvorbereitung ist entscheidend.
    – Estrich/Putz muss plan, trocken und tragfähig sein.
    – Unebenheiten müssen vor dem Verlegen ausgeglichen werden.

  • Fugenbild und Ebenheit (Lippage).
    – Fugen müssen gleichmäßig und gerade sein.
    – Lippage (überstehende Kanten) darf nur 0.5–1 mm betragen (bei schmalen Fugen <3 mm)
    bzw. max. 2 mm bei Großformaten (SIA 251).

  • Fugenmaterial & Silikon.
    – Zementfugen bündig, nicht vertieft oder erhaben.
    – Silikonfugen glatt, geschlossen, ohne Unterbrechungen.

  • Kanten, Ecken, Bohrlöcher prüfen.
    – Achten Sie besonders auf Bereiche mit Installationen (Toilette, Duschstange, WC-Träger).
    Fliesen sind dort anfälliger für feine Haarrisse.

  • Hohlstellen erkennen.
    – Mit Münze oder Fingerknöchel abklopfen.
    Hohl klingende Fliesen können sich später lösen.

  • Gefälle und Entwässerung.
    – In Dusche, Balkon, Loggia: Wasser sollte sofort Richtung Ablauf fließen.
    – SIA 251 verlangt 1.5–2% Gefälle.

📐 Relevante Normen:

  • SIA 251 (Bodenbeläge)
  • SIA 118/251 (vertragliche Grundlagen & Mängelbehandlung)

2.2 Wände & Decken

  • Prüfen Sie Wände im Streiflicht — Unebenheiten werden so schnell sichtbar.
  • Auf Laufnasen, Streifen, Farbunterschiede achten.
  • Wasserwaage und Klapplineal verwenden, um Ebenheit zu prüfen.
  • Ecken: sauber, ohne Risse, ohne überschüssiges Silikon.

📐 Relevante Normen:

  • SIA 118/257 (Verputzarbeiten)
  • SIA 118/242 (Malerarbeiten)

2.3 Türen

  • Türen öffnen/schließen: ohne Reiben oder Schleifen.
  • Schlösser & Klinken testen: sollten leicht einrasten.
  • Türrahmen: Lackschäden, Kratzer, Spalten prüfen.
  • Brandschutztüren müssen selbständig schließen (Hydraulikband).

Neue Dichtungen machen Türen oft zunächst etwas schwergängig — das ist normal.
Exzessiver Druck oder Zuschlagen ist jedoch ein Zeichen für falsche Einstellung.

📐 Relevante Norm: SIA 118/271 (Holzbau / Schreinerei)

2.4 Fenster

  • Alle Fenster und Balkontüren öffnen/schließen.
  • Dichtungen prüfen — nirgendwo darf Tageslicht durchscheinen.
  • Isolierglas: keine Kratzer, Beschlag zwischen den Scheiben = Fehler.
  • Storen/Rollläden: gleichmäßig, ohne Hakeln.
  • Holzfenster: auf Harzaustritte achten.

📐 Relevante Normen:

  • SIA 118/271 (Fenstermontage)
  • SIA 331 (Verglasung)

2.5 Lüftung

  • Papier vor Luftauslass halten: muss deutlich ansaugen oder ausblasen.
  • Geräusch prüfen: kein Rasseln, Pfeifen.
  • Bäder ohne Fenster: Pflicht zur mechanischen Entlüftung.

Für Minergie oder ähnliche Standards:

  • Jeder Raum muss eigenen Zu- oder Abluftauslass haben.
  • Nach Einzug mit CO₂-Messgerät prüfen:
    – Werte sollten bei 400–500 ppm bleiben.
    – Rascher Anstieg = unzureichende Lüftung.

Präzise Prüfung erfolgt mit:

  • Anemometer (Luftgeschwindigkeit)
  • Balometer (Volumenstrom)

Ein Inbetriebnahmeprotokoll sollte vorhanden sein.

📐 Relevante Norm: SIA 382/1

2.6 Sanitärinstallationen

  • Wasserhähne: gleichmäßiger Druck, Warmwasser nach wenigen Sekunden.
  • Unter Spülbecken auf Lecks prüfen.
  • Toiletten mehrfach spülen:
    – Rasche Wiederbefüllung
    – Kein Nachlaufen
    – Keine äußeren Tropfstellen
  • Dusche/Badewanne: Wasser muss schnell ablaufen.
  • Silikonfugen: sauber und vollständig.

Feuchtigkeitsschäden sind ernst — jede Feuchte muss schriftlich dokumentiert werden.

📐 Relevante Norm: SIA 118/253

2.7 Elektroinstallationen

  • Steckdosen mit Plänen abgleichen — fehlende Dosen sind häufig.
  • Steckdosentester verwenden.
  • Lichtschalter, Dimmer testen.
  • Sicherungskasten: Beschriftung prüfen.
  • Netzwerkdosen testen (Laptop/Tester).
  • Bei Smart-Home-Systemen (z. B. KNX):
    – Funktionen einzeln testen
    – Dokumentation vom Elektriker verlangen

📐 Relevante Normen:

  • NIN/NIBT
  • SIA 118/SEV

2.8 Heizung & Thermostate

  • Thermostate aufdrehen: Reaktion nach wenigen Minuten.
  • Jeder Raum muss separat steuerbar sein.
  • Wärmezähler müssen sichtbar sein.
  • Bei Sommerübergaben: Funktionsnachweis verlangen.

📐 Relevante Normen:

  • SIA 384/1
  • SIA 118/385

2.9 Küche

  • Geräte einschalten: Backofen, Kochfeld, GS, Kühlschrank.
  • Backofen/Steamer/Induktion: kurzen Heiz- oder Dampfzyklus starten.
  • Spülmaschine: Kurzprogramm zur Funktionsprüfung.
  • Schränke: Ausrichtung, Soft-Close, Verarbeitung prüfen.
  • Dunstabzug testen: merklicher Luftstrom.
  • Geräte mit Vertragsunterlagen vergleichen — Verwechslungen sind häufig.

📐 Relevante Norm: SIA 118/251

2.10 Aussenbereiche

  • Geländer: stabil, keine losen Schrauben.
  • Insektenschutz prüfen.
  • Markisen testen: gleichmäßiges Ausfahren.
  • Außenputz: Risse, Abplatzungen kontrollieren.

📐 Relevante Normen:

  • SIA 118/271 (Geländer)
  • SIA 271 (Abdichtung/Fassade)

Diese Checkliste wirkt umfangreich, aber keine Sorge — bei der Übergabe wird keine Perfektion erwartet.
Konzentrieren Sie sich zuerst auf die wichtigsten Systeme: Heizung, Elektrik, Wasser, Lüftung.

Für alles Weitere haben Sie ein bis zwei Monate, um Mängel nachzureichen.
Wichtig ist nur: gute Notizen, klare Fotos, fristgerechte Meldung — dann wird der Rest über die Garantie abgewickelt.