Huusli Logo A Guide to Buying Property in Switzerland

Teil II: Vorbereitung vor dem Kauf

2. Finanzierung Ihrer Wohnung

Der Kauf einer Wohnung in der Schweiz erfolgt fast immer mit einer Hypothek. Hypotheken funktionieren hier anders als in vielen anderen Ländern: Man leiht sich selten 100 % des Kaufpreises, und in der Regel wird die Schuld bis zur Pensionierung nicht vollständig zurückbezahlt. Banken und Aufsichtsbehörden haben ein System entwickelt, das verhindern soll, dass Käufer mehr Schulden aufnehmen, als sie tragen können — was bedeutet, dass der Bewilligungsprozess detailliert, manchmal langsam und stark zahlengetrieben ist.

2.1 Überblick über das Schweizer Hypothekarsystem

Eine Hypothek ist ein Bankdarlehen zur Finanzierung der Wohnung. Die Bank leiht Ihnen einen Teil des Kaufpreises, den Rest müssen Sie mit eigenem Geld (Eigenmittel) finanzieren.

Die Bank finanziert niemals den gesamten Kaufpreis. Für einen Erstwohnsitz liegt die Obergrenze bei 80 % des Preises — die restlichen 20 % müssen aus eigenen Ersparnissen, Anlagen oder Pensionskassengeldern stammen.

Beispiel:
Kaufpreis: CHF 1’000’000

  • Bank finanziert: CHF 800’000
  • Eigenmittel: CHF 200’000

Diese 80 % nennt man den Belehnungsgrad (Loan-to-Value, LTV).

2.2 Erste und zweite Hypothek

Schweizer Hypotheken sind meist zweistufig aufgebaut:

  1. Erste Hypothek – bis 65 % des Immobilienwerts

    • Kann über Jahrzehnte, teils lebenslang bestehen bleiben.
    • Keine gesetzliche Pflicht zur vollständigen Rückzahlung während der Nutzung. Nach Amortisation auf 65 % darf sie unbegrenzt weitergeführt werden — auch im Ruhestand. Viele Eigentümer behalten bewusst Schulden aus Steuer- und Liquiditätsgründen.

  2. Zweite Hypothek – von 65 % bis maximal 80 %

    • Muss innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung zurückgezahlt werden.
    • Diese Rückzahlung heisst Amortisation.

Beispiel:
Kaufpreis CHF 1’000’000

  • Erste Hypothek: CHF 650’000 (langfristig)
  • Zweite Hypothek: CHF 150’000 (innert 15 Jahren amortisieren)

2.3 Regeln für Eigenmittel

Mindestens 20 % Eigenmittel sind erforderlich, davon:

  • Mindestens 10 % in bar oder Wertpapieren — nicht aus der Pensionskasse.
  • Die übrigen 10 % können aus der Pensionskasse stammen, sofern es sich um den Hauptwohnsitz handelt.

Zulässige Eigenmittel:

2.4 Tragbarkeitstest

Vor der Kreditvergabe prüft die Bank, ob Sie sich die Wohnung auch bei stark steigenden Zinsen leisten können.
Dies nennt man den Tragbarkeitsnachweis.

Die Bank rechnet konservativ mit ca. 5 % Zins, plus:

  • jährliche Amortisation der zweiten Hypothek
  • Unterhaltskosten von ca. 1 % des Immobilienwerts

Die Gesamtkosten dürfen max. 33 % des Bruttoeinkommens betragen.

Beispiel:
Kaufpreis: CHF 1’000’000 → Hypothek CHF 800’000

  1. Zins (5 %): CHF 40’000/Jahr
  2. Amortisation: CHF 10’000/Jahr
  3. Unterhalt: CHF 10’000/Jahr

Total: CHF 60’000/Jahr → erfordert Mindesteinkommen von CHF 180’000/Jahr.

Kostenlose Rechner:

2.5 Einsatz von Pensionskassengeldern

Wer in der Schweiz wohnt, kann Teile der Pensionskasse (2. Säule) oder der gebundenen Vorsorge (3a) für den Kauf nutzen — aber nur für den Hauptwohnsitz, nicht für Ferien- oder Renditeobjekte.

Möglichkeiten:

  • Vorbezug: Auszahlung jetzt, reduziert spätere Rente.
  • Verpfändung: Gelder bleiben in der Vorsorge, dienen der Bank als Sicherheit. Führt oft zu höherem Darlehen, aber auch höheren Zinsen.

Vorbezüge werden einmalig zu reduziertem Satz besteuert. Verpfändung schont die Vorsorge, erhöht aber die laufende Schuld.

2.6 Amortisationsarten

  • Direkte Amortisation: Jährliche Rückzahlungen reduzieren die Schuld und die Zinsen.
  • Indirekte Amortisation: Zahlungen in ein gebundenes 3a-Konto oder eine Lebensversicherung. Am Ende wird die Hypothek damit getilgt. Vorteil: Hypothekarschuld (und Zinsabzug) bleibt länger hoch, das angesparte Kapital wächst parallel.

2.7 Zinsmodelle: Fest und SARON

Hypotheken gibt es mit Fixzins oder SARON-Basis, auch kombiniert.

  • Festhypothek: Konstante Zinsen (2–10 Jahre üblich). Planungssicherheit, aber hohe Vorfälligkeitsentschädigungen.
  • SARON (Swiss Average Rate Overnight): Variabler Zins, angepasst alle 1–3 Monate, plus Bankmarge. Oft günstiger bei tiefen Zinsen, aber bei SNB-Zinserhöhungen stark steigend. Varianten: SARON flex und SARON fixed.

Viele Käufer kombinieren feste und SARON-Tranchen, um Stabilität und Flexibilität zu mischen.

2.8 Zahlungsstruktur bei Neubauten

Bei Neubauprojekten erfolgt die Auszahlung oft gestaffelt nach Baufortschritt. Die Bank zahlt in Tranchen (z.B. Fundament, Rohbau, Innenausbau).

  • Zinsen fallen nur auf bereits ausbezahlte Beträge an.
  • Fixzinsen werden oft erst kurz vor Fertigstellung gewählt.
  • SARON eignet sich für die Bauphase, Wechsel auf Festhypothek bei Schlusszahlung.

Kantonale Unterschiede:

  • In Waadt, Wallis, Tessin: gestaffelte Zahlungen üblich, Prozentsätze im Kaufvertrag definiert.
  • In Zürich und teils Deutschschweiz: oft Gesamtpreis erst bei Übergabe fällig (bei institutionellen Projekten).
  • Kleine private Projekte in Zürich: ebenfalls manchmal gestaffelt.

Beispielhafte Zahlungspläne

Diese Praxisbeispiele zeigen, wie gestaffelte Zahlungen beim Kauf ab Plan in der Schweiz strukturiert sind.

Beispiel 1: Drei-Teil-Zahlung (Projekt im Kanton Zürich)

  • CHF 50’000 Anzahlung bei Reservation
  • 1/3 des Kaufpreises bei Beurkundung (abzüglich Anzahlung)
  • 1/3 des Kaufpreises bei Fertigstellung des Rohbaus
  • Letztes Drittel vor Übergabe

Beispiel 2: Prozentuale Zahlung (Projekt im Kanton Aargau)

  • CHF 30’000 Anzahlung bei Reservation
  • 20 % nach Grundbucheintrag
    → Abzüglich der Reservationszahlung
  • 20 % nach Betonierung der Attikadecke (Rohbauvollendung)
  • 60 % bei Schlüsselübergabe

2.9 Steuerliche Folgen des Eigentums

Immobilieneigentum hat steuerliche Konsequenzen (je nach Kanton/Gemeinde unterschiedlich):

  • Eigenmietwert: Fiktives Einkommen, ca. 60–70 % des Marktmietwerts. Erhöht steuerbares Einkommen[1][2].
  • Hypothekarzinsabzug: Alle Hypozinsen voll abzugsfähig, gleicht Eigenmietwert oft aus.
  • Unterhaltsabzug: Effektive Kosten oder Pauschale (10–20 % des Eigenmietwerts).
  • Vermögenssteuer: Jährlich auf Nettovermögen inkl. Liegenschaft, bewertet meist tiefer als Kaufpreis (60–80 %). Hypothekarschulden abziehbar. Satz ca. 0.1–1 %.

Beispiel (Kanton Zürich):
Marktwert CHF 1’200’000 → Steuerwert CHF 900’000
Hypothek CHF 800’000 → steuerbares Vermögen CHF 100’000
Vermögenssteuer 0.3 % = CHF 300/Jahr.

2.10 Besondere Regeln für Ausländer und Ferienwohnungen

Für Käufer ohne Schweizer Wohnsitz gelten strengere Vorgaben:

  • Max. Belehnung oft 60–65 %
  • Höhere Einkommens-/Vermögensanforderungen
  • Keine Nutzung von Pensionskassengeldern
  • Ferienwohnungen nur in bewilligten Tourismuszonen, mit Grössen- und Wiederverkaufsbeschränkungen (Lex Koller, Lex Weber)

2.11 Zwischenfinanzierung

Wenn Eigenmittel noch blockiert sind (z.B. alter Wohnungsverkauf steht aus), gibt es die Möglichkeit einer Zwischenfinanzierung. Sie überbrückt das Eigenkapital bis zur Verfügbarkeit.

Beispiel:
Neue Wohnung: CHF 1’000’000
Erwarteter Verkauf alte Wohnung: CHF 700’000
Bank gewährt Zwischenkredit CHF 200’000 (6 Monate).

Betrag Bemerkung
CHF 800’000 Haupt-Hypothek
CHF 200’000 Zwischenfinanzierung
CHF 1’000’000 Gesamtkaufpreis

2.12 Green Mortgages für energieeffiziente Wohnungen

Einige Banken bieten vergünstigte Hypozinsen für nachhaltige Gebäude:

  • Minergie-Zertifikat
  • GEAK A oder B
  • Neubauten (z.B. Migros Bank seit 2018)

Typische Vorteile:

  • Zinsrabatte von 0.10–0.25 %
  • Höhere Belehnungsgrenzen für Sanierungen
  • Teilweise geringere Eigenmittelanforderungen

Frühzeitig mit Banken sprechen — am besten vor der Reservation.
Eine Finanzierungszusage erhöht die Glaubwürdigkeit beim Verkäufer.

  1. Im Dezember 2024 beschloss das Parlament die Abschaffung des Eigenmietwerts für Haupt- und Zweitwohnungen sowie der meisten Abzüge. Endgültige Entscheidung per Volksabstimmung am 28. September 2025. ↩︎

  2. UBS: Besteuerung des Eigenmietwerts — www.ubs.com/ch/de/services/guide/mortgages-and-financing/articles/how-does-the-imputed-rental-value-work.html ↩︎