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Teil II: Vorbereitung vor dem Kauf

3. Prüfung des Entwicklers und Projekts

Ein Kauf ab Plan bedeutet, dass man dem Entwickler grosses Vertrauen entgegenbringt, dass er pünktlich, im Budget und in der versprochenen Qualität liefert. In der Schweiz variiert die Bauqualität stark zwischen den Entwicklern, und Probleme können auch bei grossen, bekannten Namen auftreten. Dieses Kapitel zeigt, wie man einen Entwickler vor der Unterzeichnung überprüft.

3.1 Erfahrung und Referenzen des Entwicklers

Bauqualität, Kundenservice und Reaktion auf Mängelansprüche unterscheiden sich deutlich — selbst bei renommierten Anbietern.

  • Lokale Medienarchive auf Streitigkeiten, Gerichtsverfahren oder grosse Mängelklagen prüfen.
  • Nachfragen, ob derselbe General- oder Totalunternehmer (siehe Abschnitt 1.2) eingesetzt wird — die Subunternehmer bestimmen oft die tatsächliche Bauqualität.
  • Auch wenn der Entwickler zahlungsfähig ist, können wichtige Subunternehmer (z.B. Küchen-, Bad- oder Fassadenlieferanten) während des Baus in Konkurs gehen — mit Verzögerungen und Unsicherheiten bei der Mängelhaftung.

3.2 Typischer Projektablauf

Schweizer Neubauprojekte folgen oft einem klaren Ablauf, die exakten Zeiten variieren jedoch nach Entwickler, Kanton und Verkaufsfortschritt.

  1. Grundstückskauf und Baubewilligung – Der Entwickler sichert das Land und beantragt die Baubewilligung.

    • Baugesuche (auch im Stadium Gesuch) sind meist öffentlich einsehbar auf kantonaler oder kommunaler Ebene.
      Beispiele: Baugesuch-Viewer Kanton Zürich[1],
      E-bau Publikationen Kanton Schwyz[2].
    • Auf Huusli wird die Bewilligungsinformation automatisch mit Projekten verknüpft, wo verfügbar.
    • Baubeginn ist erst nach Rechtskraft der Bewilligung möglich (nach Ablauf der Rekursfristen).

  2. Vorverkaufsphase – Oft müssen 40–60 % der Einheiten verkauft sein, bevor gebaut wird.

    • Dies ist häufig eine Auflage der finanzierenden Bank.
    • In dieser Phase sind Liefertermine meist unverbindlich oder fehlen ganz.

  3. Baubeginn – Sobald Finanzierung gesichert ist, startet der Aushub und Rohbau.

    • Ein provisorisches Lieferdatum wird festgelegt, oft 18–24 Monate im Voraus.

  4. Rohbau – Tragwerk fertiggestellt, Dach und Fenster eingebaut.

    • Hier können Zahlungsraten fällig werden.

  5. Innenausbau – Elektrik, Sanitär, Isolation, Verputz, Böden, Küchen und Bäder.

    • Käufer wählen in dieser Phase Optionen (Fliesen, Küchenausstattung).

  6. Schlussarbeiten & Abnahmevorbereitung – Fertigstellung Gemeinschaftsflächen, Umgebung, technische Tests.

    • Übergabetermin wird fixiert, Abnahme-Einladungen versendet.

  7. Übergabe & Bezug – Schlüsselübergabe und Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls.

Verzögerungen sind häufig.
Typische Gründe: langsamer Vorverkauf, Rekurse gegen Baubewilligungen, Konkurs von Subunternehmern, Lieferprobleme (z.B. Fenster, Fliesen).

3.3 Warnsignale in Verkaufsunterlagen und Verträgen

Darauf achten:

  • Vage Spezifikationen (hochwertige Ausstattung, Swiss-made) ohne Marken- oder Modellangaben.
  • Klauseln, die den Entwickler von der Haftung befreien, falls ein Subunternehmer (z.B. Küchenlieferant) insolvent wird.
  • Aggressive Vorverkaufsrabatte mit kurzen Fristen — oft ein Zeichen für Liquiditätsprobleme.

Ein Bericht im Tages-Anzeiger zeigte, dass Käufer ein Projekt mieden, nachdem sie entdeckten, dass die Verträge die Entwicklerhaftung vollständig auf Subunternehmer abwälzten.

Insolvenz von Subunternehmern

Nach Schweizer Recht (Art. 367 OR) haftet der General- oder Totalunternehmer auch dann für Mängel, wenn ein Subunternehmer in Konkurs geht — ausser, der Vertrag schliesst dies ausdrücklich aus.

Ist die Haftung ausgeschlossen, bleibt oft nur die Klage gegen den insolventen Subunternehmer.
Nutzen Sie den Huusli Vertrags-Check, um solche Klauseln zu prüfen.

3.4 Praktische Empfehlungen

  • Frühere Projekte desselben Entwicklers besichtigen (Webseite, Presse, Online-Suche).

    • Inspektion der Gemeinschaftsbereiche (Fassaden, Balkone, Treppenhäuser, Türen, Umgebung) auf Abnutzung oder Mängel.
    • Falls Bewohner anwesend sind: höflich nach Erfahrungen mit Bauqualität und Kundendienst fragen.

  • Community-Recherche: In lokalen Facebook-Gruppen, Foren oder Inseratenplattformen nach Eigentümern suchen.

    • Häufig werden dort Probleme wie Verzögerungen, Mängel oder schlechte Reaktionen sichtbar.

  • Einen unabhängigen Bausachverständigen (Bauleiter, expert en construction) beiziehen, um Pläne und Spezifikationen vor Vertragsabschluss zu prüfen.

  • Bei laufenden Projekten Baustellenbesuche vereinbaren, um Baufortschritt und Materialqualität zu kontrollieren.

  • Den Experten auch zur Übergabe mitnehmen, um sichtbare Mängel im Abnahmeprotokoll festzuhalten.

Bei Besichtigungen geben die Gemeinschaftsbereiche oft ein besseres Bild der Bauqualität als Musterwohnungen.
Fassaden, Treppenhäuser, Türen und Balkone altern schneller und decken Baukürzungen auf.

  1. https://portal.ebaugesuche.zh.ch/eauflage ↩︎

  2. https://ebau-sz.ch/publikationen ↩︎