La propriété du logement en Suisse §

1.1 Taux de propriété et culture §

La Suisse affiche l’un des taux de propriété les plus bas d’Europe, avec moins de 40 % des habitants qui possèdent leur résidence principale^[1]. La moyenne nationale oscille depuis plusieurs années entre 36 % et 38 %, avec de fortes différences cantonales. Les centres urbains comme Genève ou Bâle sont encore plus bas, alors que les régions rurales ou alpines, par exemple le Valais ou Appenzell, présentent des taux plus élevés:

Ce niveau modeste contraste fortement avec des pays comme l’Espagne ou l’Italie, où devenir propriétaire est souvent une attente culturelle. En Suisse, la location est perçue comme pratique, flexible et socialement normale. Louer sur le long terme n’a pas la connotation négative que l’on trouve ailleurs. Beaucoup de locataires bénéficient de baux stables sur plusieurs décennies avec de solides protections juridiques contre les hausses de loyer excessives et les résiliations arbitraires.

Historiquement, ce modèle s’est imposé grâce à une combinaison de facteurs:

• Politiques de crédit conservatrices, par exemple l’exigence d’un apport de 20 % et d’un amortissement lié au revenu^[2]
• Terrain constructible limité, en raison des montagnes, des lacs et de règles de zone strictes
• Un secteur fort de coopératives d’habitation et la présence de maîtres d’ouvrage d’utilité publique

La conséquence est une culture du logement où la location est la norme, pas un second choix.

1.2 Pourquoi tant de Suisses restent locataires §

La préférence pour la location n’est pas seulement culturelle: elle est aussi très pragmatique.

• Les prix élevés dans les villes rendent l’achat inaccessible à beaucoup de ménages.
• Les règles hypothécaires strictes exigent que les coûts du logement ne dépassent pas un tiers du revenu brut^[3].
• Les règles de zone et les permis de construire sont étroitement contrôlés par les autorités cantonales et communales, ce qui freine l’offre.
• Les lois favorables aux locataires offrent de fortes protections, notamment des baux de durée indéterminée et des hausses de loyer encadrées.

Du point de vue du locataire, le parc locatif suisse est souvent moderne, bien entretenu et géré de manière professionnelle, surtout dans les projets récents. Comme la majorité de la population loue, la pression du marché favorise la qualité et l’entretien.

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1.3 Pourquoi la propriété existe quand même §

On pourrait se demander: si la location est rentable pour les investisseurs et sûre pour les locataires, et si les caisses de pension détiennent déjà une grande part du parc immobilier résidentiel, pourquoi tout le marché n’a-t-il pas été absorbé par des acteurs institutionnels?

Plusieurs raisons l’expliquent:

• La Lex Koller, loi fédérale, restreint les achats immobiliers par des non-Suisses sauf sous certaines conditions, notamment en lien avec la résidence ou l’usage propre^[4].
• Les règles de zone donnent aux communes une marge de manœuvre sur la densité, l’affectation du sol et l’orientation entre logement en propriété ou en location.
• Certains cantons appliquent des mesures anti-spéculation, comme des durées minimales de détention ou des impôts sur les gains immobiliers, afin de freiner les reventes rapides^[5].
• Les coopératives d’habitation et la propriété publique du sol jouent un rôle protecteur en maintenant une certaine accessibilité et en limitant la spéculation.

En bref, le cadre légal et les instruments de politique publique empêchent une concentration excessive de la propriété foncière, ce qui laisse une place réelle à la propriété privée.

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1.4 Intérêt croissant des jeunes générations pour la propriété §

Même si la location reste dominante, on observe ces dernières années un intérêt croissant pour la propriété, notamment chez les jeunes ménages à double revenu et chez certains acheteurs internationaux.

Cette évolution s’explique surtout par:

• une longue période de taux hypothécaires historiquement bas
• une envie renforcée après la pandémie de disposer de plus d’espace, de flexibilité et d’autonomie
• l’attrait financier de long terme de la propriété par rapport à la location, surtout dans les périphéries en croissance
• l’évolution des préférences de mode de vie, avec une recherche de stabilité résidentielle et d’investissement dans des actifs réels