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Partie II : Préparation à l’achat

2. Financer votre appartement

Acheter un appartement en Suisse implique presque toujours une hypothèque. Le système suisse fonctionne différemment de celui de nombreux autres pays: on n’emprunte généralement pas 100 % du prix et on ne rembourse pas forcément toute la dette avant la retraite. Les banques et les autorités ont mis en place un modèle pensé pour éviter un endettement excessif, ce qui rend l’analyse détaillée, parfois lente, et très axée sur les chiffres.

2.1 Vue d’ensemble du système hypothécaire suisse

Une hypothèque est un prêt bancaire destiné à financer une partie du prix d’achat. La banque finance une part du bien et l’acheteur apporte le reste sous forme de fonds propres.

Pour une résidence principale, la banque finance généralement au maximum 80 % du prix. Les 20 % restants doivent venir de votre propre patrimoine.

Exemple:

Si l’appartement coûte CHF 1’000’000:

  • prêt bancaire: CHF 800’000
  • fonds propres: CHF 200’000

Ce plafond de 80 % correspond au loan-to-value ratio (LTV), c’est-à-dire à la part de la valeur que la banque accepte de prêter.

2.2 Première vs deuxième hypothèque

Les hypothèques suisses sont souvent divisées en deux tranches:

  1. Première hypothèque – jusqu’à 65 % de la valeur du bien

    • elle peut être conservée pendant de très nombreuses années, parfois à vie
    • il n’y a pas d’obligation légale de la rembourser intégralement tant que vous occupez le logement

  2. Deuxième hypothèque – entre 65 % et 80 %

    • cette part doit être amortie en principe dans les 15 ans ou avant la retraite

Exemple:

Pour un appartement à CHF 1’000’000:

  • première hypothèque: CHF 650’000
  • deuxième hypothèque: CHF 150’000

La deuxième hypothèque est généralement remboursée par annuités régulières.

2.3 Règles relatives à l’apport personnel

La banque attend au moins 20 % d’apport personnel, avec une règle importante sur l’origine des fonds:

  • au moins 10 % doivent provenir de liquidités ou de placements privés, et non du 2e pilier
  • les autres 10 % peuvent venir de la prévoyance si le logement sera votre résidence principale

Sources de fonds propres généralement acceptées:

  • comptes d’épargne
  • placements financiers
  • donations familiales documentées
  • retraits de prévoyance (voir section suivante)

2.4 Calcul de la capacité financière

Avant d’accorder un prêt, la banque vérifie que vous pouvez supporter le logement même si les taux remontent fortement. C’est le test de capacité financière.

En pratique, la banque calcule souvent sur la base:

  • d’un taux théorique d’environ 5 %
  • de l’amortissement annuel de la deuxième hypothèque
  • d’une charge d’entretien estimée à 1 % de la valeur du bien

Le total de ces trois postes doit rester inférieur à 33 % de votre revenu brut annuel.

Exemple:

Prix: CHF 1’000’000
Hypothèque: CHF 800’000

  1. Intérêts à 5 %: CHF 40’000/an
  2. Amortissement: CHF 10’000/an
  3. Entretien: CHF 10’000/an

Total: CHF 60’000/an, ce qui suppose environ CHF 180’000 de revenu brut annuel.

La plupart des banques suisses proposent des calculateurs de capacité financière:

2.5 Utiliser les avoirs de prévoyance

Si vous vivez en Suisse, vous pouvez souvent utiliser une partie de votre 2e pilier ou de votre pilier 3a pour acheter votre résidence principale.

Deux possibilités:

  • Retirer les fonds: vous les utilisez immédiatement comme fonds propres, mais cela réduit votre épargne retraite
  • Mettre en gage les fonds: ils restent dans la prévoyance, mais servent de garantie supplémentaire à la banque

Le retrait est imposé à un taux réduit unique. Le nantissement préserve la prévoyance mais peut conduire à une dette plus élevée et donc à plus d’intérêts.

2.6 Modes d’amortissement

Deux méthodes existent pour amortir la deuxième hypothèque:

  • Amortissement direct: vous remboursez progressivement le capital au banquier
  • Amortissement indirect: vous versez dans un compte 3a nanti ou une solution d’assurance, utilisé plus tard pour rembourser l’hypothèque

L’amortissement indirect peut être intéressant fiscalement et financièrement si le rendement du capital nanti dépasse le coût de la dette. Dans ce cas, l’argent que vous mettez de côté pour rembourser plus tard ne reste pas simplement bloqué: il produit aussi un rendement, ce qui peut réduire le coût réel de l’emprunt par rapport à un amortissement direct.

2.7 Modèles de taux: fixe et SARON

Les hypothèques suisses peuvent être à taux fixe ou fondées sur le SARON. Il est aussi courant de répartir son prêt entre plusieurs tranches.

  • Taux fixe

    • le taux reste identique pendant toute la durée
    • adapté à ceux qui recherchent de la visibilité
    • un remboursement anticipé peut entraîner des pénalités de sortie

  • SARON

    • taux variable basé sur le marché monétaire suisse[1]
    • ajustements souvent mensuels ou trimestriels
    • SARON flex: la composante SARON évolue avec le marché à chaque révision, plus la marge fixe de la banque
    • SARON fixe: la composante SARON est figée pour chaque période convenue, par exemple un trimestre, ce qui offre un peu plus de prévisibilité
    • souvent moins cher quand les taux sont bas, mais plus exposé aux hausses

Beaucoup d’acheteurs combinent taux fixe et SARON pour équilibrer sécurité et flexibilité.

2.8 Structure des paiements pour les achats sur plan

Pour les projets neufs, les paiements sont souvent échelonnés selon l’avancement du chantier. Le prêt n’est donc pas débloqué en une seule fois.

Conséquences pratiques:

  • vous ne payez souvent des intérêts que sur les montants effectivement tirés
  • beaucoup d’acheteurs mettent en place le financement tôt, mais verrouillent le taux fixe plus près de la livraison
  • le SARON peut être utile pendant la phase de construction, puis être remplacé par du fixe à la fin

Différences cantonales:

  • dans de nombreux cantons, les appels de fonds par étapes sont la norme
  • à Zurich et dans certains autres cantons alémaniques, surtout dans les grands projets portés par des investisseurs institutionnels ou des caisses de pension, le prix complet n’est souvent dû qu’à la remise
  • des projets privés plus petits à Zurich peuvent malgré tout utiliser des paiements échelonnés, mais cela reste moins fréquent qu’en Suisse romande ou italienne

Exemples de calendriers de paiement

Exemple 1: paiement en trois étapes

  • CHF 50’000 à la réservation
  • 1/3 du prix à l’acte notarié, moins l’acompte
  • 1/3 du prix au gros œuvre
  • Dernier tiers avant la remise

Exemple 2: paiement en pourcentages

  • CHF 30’000 à la réservation
  • 20 % après inscription au registre foncier
  • 20 % après la dalle de toit
  • 60 % à la remise des clés

2.9 Conséquences fiscales de la propriété

La propriété immobilière a des conséquences fiscales spécifiques en Suisse, qui varient selon les cantons et communes. Les points principaux sont:

  • Valeur locative
    • un revenu locatif théorique est ajouté à votre revenu imposable[2][3]
    • il représente souvent 60 à 70 % du loyer de marché
  • Déduction des intérêts hypothécaires
    • les intérêts payés sont déductibles du revenu imposable
  • Déduction des frais d’entretien
    • selon les règles cantonales, on peut déduire les frais effectifs ou un forfait
  • Impôt sur la fortune
    • la fortune nette comprend la valeur fiscale du bien moins la dette hypothécaire

2.10 Règles particulières pour acheteurs étrangers et résidences de vacances

Si vous n’êtes ni citoyen suisse ni résident, les conditions sont souvent plus strictes:

  • financement souvent limité à 60–65 %
  • exigences accrues en matière de revenu ou de fortune
  • impossibilité d’utiliser la prévoyance suisse
  • achats limités à certaines zones touristiques et soumis à la Lex Koller et à la Lex Weber

2.11 Financement relais

Si vous souhaitez acheter un nouveau logement avant d’avoir vendu votre bien actuel, la banque peut parfois mettre en place un financement relais.

Il s’agit d’un prêt à court terme destiné à couvrir temporairement vos fonds propres jusqu’à la vente de votre bien actuel.

Exemple:

Vous achetez un nouvel appartement pour CHF 1’000’000. Vous attendez CHF 700’000 de la vente de votre bien actuel, mais la vente n’est pas encore finalisée. La banque peut accorder un relais de CHF 200’000 pendant quelques mois.

Montant Rôle
CHF 800’000 Hypothèque principale
CHF 200’000 Financement relais
CHF 1’000’000 Prix total de l’appartement

Caractéristiques habituelles:

  • durée courte, souvent 6 à 12 mois
  • garantie sur l’ancien ou le nouveau bien
  • remboursement dès la vente du bien existant
  • taux parfois légèrement plus élevé qu’une hypothèque classique

La banque voudra généralement voir un contrat signé ou au moins des éléments concrets de mise en vente du bien actuel.

Informations complémentaires:

2.12 Hypothèques vertes pour logements énergétiquement efficaces

Certaines banques suisses proposent des conditions plus favorables pour des logements énergétiquement performants, surtout dans le neuf.

Ces hypothèques dites “vertes” s’appliquent souvent aux biens qui sont:

  • certifiés Minergie
  • des constructions récentes
  • notés GEAK A ou B

Avantages typiques:

  • rabais de taux d’environ 0,10 % à 0,25 %
  • marge supplémentaire pour certains investissements durables
  • parfois des exigences de fonds propres légèrement allégées

Commencez vos discussions avec les banques avant de signer une réservation. Une pré-approbation vous aide à connaître votre budget réel et vous rend plus crédible.

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  1. SNB: Current Interest Exchange Rates — https://www.snb.ch/en/the-snb/mandates-goals/statistics/statistics-pub/current_interest_exchange_rates#t00 ↩︎

  2. En décembre 2024, l’Assemblée fédérale a adopté une réforme visant à supprimer la valeur locative pour les logements occupés par leur propriétaire ainsi que la plupart des déductions associées. Le peuple a approuvé cette réforme le 28 septembre 2025. La date exacte d’entrée en vigueur et les modalités d’application restent à préciser. Voir: DFF – Changement du système d’imposition de la propriété du logement ↩︎

  3. UBS: How imputed rental value is taxed — www.ubs.com/ch/en/services/guide/mortgages-and-financing/articles/how-does-the-imputed-rental-value-work.html ↩︎