3. Types de biens: qu’est-ce qu’on peut acheter? §

Le marché immobilier suisse propose plusieurs formes d’achat, mais elles ne sont pas équivalentes du point de vue de la structure juridique, du calendrier ou des obligations de l’acheteur. Que vous soyez résident ou acheteur étranger, il est essentiel de comprendre ce que vous pouvez acheter et ce que cela implique concrètement.

Ce chapitre présente les principaux types de biens disponibles et introduit la propriété par étage (PPE), qui constitue la base juridique de la plupart des appartements en propriété en Suisse.

3.1 Appartements sur plan §

L’achat sur plan, appelé vente sur plan en Suisse romande et Kauf vom Plan en Suisse alémanique, consiste à acheter un appartement avant qu’il soit construit ou achevé, sur la base de plans architecturaux.

Ce modèle est fréquent dans les projets neufs et offre plusieurs avantages:

• accès à des bâtiments récents conformes aux standards actuels
• possibilité de personnaliser certaines finitions
• paiements échelonnés selon l’avancement du chantier
• éventuel avantage de prix en achetant tôt

Mais il implique aussi des risques et des engagements:

• vous êtes juridiquement engagé dès la signature de l’acte notarié, même si le bien n’existe pas encore
• vous dépendez de garanties de construction, notamment de la garantie des défauts sur cinq ans
• votre financement doit souvent être prêt avant le début du chantier, et les appels de fonds doivent respecter le cadre cantonal

Dans les zones très tendues, l’achat sur plan est souvent le seul chemin vers la propriété, car les nouvelles unités sont vendues avant l’achèvement du bâtiment.

3.2 Biens existants sur le marché de la revente §

L’achat d’un appartement existant ressemble davantage aux acquisitions de revente dans d’autres pays. Cela peut offrir:

• un accès plus rapide, souvent en 3 à 6 mois
• davantage de choix dans des quartiers établis
• une marge de négociation sur le prix, surtout si le marché ralentit

Mais cela s’accompagne aussi:

• de droits de mutation selon le canton
• d’éventuels travaux de rénovation
• de l’absence de personnalisation
• d’une moins bonne transparence sur le prix, notamment lorsque le vendeur fixe son prix sans expertise indépendante

Dans les villes suisses, l’offre de revente est souvent très limitée, surtout pour les appartements bien situés. La concurrence peut être forte, et une pré-approbation hypothécaire est souvent indispensable pour être pris au sérieux.

3.3 Propriété par étage §

La plupart des appartements en Suisse sont vendus sous le régime de la PPE / STWE:

• en français: propriété par étage (PPE)
• en allemand: Stockwerkeigentum (STWE)
• en anglais: condominium ownership

Dans ce système, vous possédez votre unité privative et une quote-part des parties communes de l’immeuble, comme l’escalier, la toiture, le jardin ou le garage.

La quote-part de chaque propriétaire est exprimée en millièmes, qui servent à calculer:

• votre participation aux coûts d’entretien et de réparation
• vos droits de vote dans la communauté
• votre contribution au fonds de rénovation

La PPE implique des droits et des obligations importants:

• vous devenez automatiquement membre de la communauté des copropriétaires
• les décisions concernant l’immeuble, par exemple une rénovation de façade ou l’installation de panneaux solaires, se prennent collectivement
• vous devez respecter le règlement de PPE

3.4 Droit de superficie §

En Suisse, tous les appartements ne sont pas vendus avec la pleine propriété du terrain. Certains sont construits sur un terrain grevé d’un droit de superficie, qui sépare la propriété du bâtiment de celle du sol.

Dans ce modèle:

• vous achetez l’appartement ou la maison et les droits liés au bâtiment
• le terrain est loué à long terme, souvent pour 30 à 100 ans
• vous payez une redevance annuelle de droit de superficie
• à l’échéance, le propriétaire du terrain peut renouveler le droit ou reprendre le terrain, généralement avec une indemnité pour le bâtiment, selon les conditions contractuelles

Pourquoi ce modèle existe §

• il permet aux collectivités publiques ou institutions d’utilité publique de garder la maîtrise du sol
• il réduit le prix d’achat initial
• il devient plus fréquent dans les zones urbaines où la valeur du terrain est très élevée

Points clés à vérifier §

• Prix d’achat plus bas: vous n’achetez pas le terrain
• Coûts récurrents: la redevance est due chaque année et peut être indexée
• Financement: la plupart des banques acceptent ces biens, mais:
  • elles peuvent demander un apport plus élevé, parfois 30 % au lieu de 20 %
  • elles examinent attentivement la durée restante et les conditions du droit
• Valeur de revente: elle peut être plus faible qu’en pleine propriété, surtout si l’échéance approche
• Clauses du contrat: certaines prévoient un renouvellement automatique, d’autres non ; certaines prévoient une indemnisation en fin de droit, d’autres pas